Segundo o autor Carlos Eduardo Elias de Oliveira: esse espaço pode ser suspenso no ar quando o direito real for instituído sobre a laje do prédio existente no terreno ou pode ser subterrâneo quando o direito real for instituído no subsolo. O direito real de laje pode ser aéreo ou subterrâneo, portanto¹.
Nesse sentido, com essa previsão, surge a possibilidade desses indivíduos que construíram sobre uma obra terem a matrícula de seu imóvel e até mesmo acesso independente, tudo de maneira regularizada perante o cartório de registro imobiliário, o que possibilita a regularidade da tributação incidente sobre o imóvel, a obtenção de crédito bancário imobiliário para a construção da casa própria e traz segurança jurídica aos adquirentes, sendo um grande avanço no direito imobiliário brasileiro. Tal fato é de grande relevância, pois está a se tratar de um direito fundamental do indivíduo: a moradia. Essa inovação foi trazida pela Lei 13.465/2017, que alterou o Código Civil brasileiro, e trouxe grande inovação para os notários e registradores, pois surge um vasto campo de hipóteses que poderão ser regularizadas na prática. Ganham também a população brasileira, pois será um excelente instrumento para efetivar o direito fundamental à moradia, os cartórios, os advogados, corretores de imóveis, arquitetos, engenheiros e o sistema bancário, este último, pois poderá disponibilizar o crédito imobiliário para essa hipótese. Nesse sentido, o Código Civil estabelece: Art. 1.225. São direitos reais: (…) XIII – a laje. TÍTULO XI – DA LAJE – Art. 1.510-A.
O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. o Cartório de Notas deverá lavrar uma escritura pública de instituição do direito real sobre a laje, mas antes, porém deverá verificar se a obra base já está regularizada e averbada na matrícula do imóvel, sem o que não é possível esse tipo de procedimento. Apesar da desnecessidade de diligências no local do imóvel para a lavratura do ato, não vejo qualquer óbice para que o Tabelião de Notas possa comparecer ao local do imóvel para sanar eventuais dúvidas, principalmente em relação ao acesso independente à laje.
Poderá ser exigido o pagamento de um valor inicial, no momento do protocolo, para o início do processo de uma procuração, escritura, ata notarial, carta de sentença ou apostilamento, que servirá para o início do procedimento ou para o pagamento de despesas com terceiros, tais como: pedido e atualização de certidões, pagamento de taxas em órgãos públicos, dentre outras, sendo meramente estimativos. Será feita a devolução de valores não utilizados ou solicitada a complementação, se necessário.
OBSERVAÇÃO: para a competente tributação ou para a transferência de imóveis ou de outros bens, OUTROS DOCUMENTOS, não listados acima, poderão ser exigidos pelos órgãos públicos, tais como: Municípios, Secretaria da Fazenda Estadual, Detran, Junta Comercial, Secretaria do Patrimônio da União, Bancos, Cartórios de Imóveis, dentre outras instituições, o que, em momento futuro, deverá ser apresentado pela parte interessada.
OBSERVAÇÃO ²: Os documentos devem sempre ser apresentados no original ou em cópia autenticada
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A instituição do direito real de laje compreende dois requisitos: a) a existência de uma construção-base, nos termos do artigo 1.510-A do Código Civil; e b) a autonomia funcional da laje ou de um piso inferior ou subsolo.
A primeira condição é que o primeiro imóvel esteja regularizado e registrado. Isso porque para que o direito real de laje ou do subsolo seja instituído será necessário um registro do imóvel e a averbação ou regularização da obra na matrícula do imóvel.
O proprietário se dirige a um cartório de notas para constituir ou instituir o ato.
